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Au cours de mes 15 années en tant qu’investisseur immobilier, la question «est un bon premier investissement pour plusieurs familles» a été posée maintes fois par de nombreuses personnes dans des situations très différentes. Ma réponse a toujours été et continue d’être la même.

Ça dépend.

Cela dépend de nombreux facteurs. Ces facteurs incluent la disposition de l’investisseur, ses objectifs et son expérience. Cela dépend de leur situation financière, du temps et de l’équité financière qu’ils pourraient être disposés à investir dans un investissement. Cela dépend du marché dans lequel ils essaient de pénétrer. En bref, cela dépend de la personne et de l’endroit où elle se trouve. C’est une chose à laquelle ils doivent répondre eux-mêmes.

Je dis toujours aux gens que la meilleure façon pour eux de répondre à cette question est de comparer les avantages et les inconvénients d’un investissement multifamilial avec les avantages et les inconvénients d’un autre type d’investissement qu’ils pourraient envisager, tels que les logements unifamiliaux. Mettez un crayon sur du papier et faites une liste.

Ensuite, pensez à vous-même, à vos objectifs et à votre situation financière afin de déterminer le rapport entre le pour et le contre et le pour et le contre.

Pour vous aider à prendre une décision, j’ai exposé ci-dessous certains des avantages et inconvénients de base de l’investissement dans plusieurs familles. J’ai également inclus dans ces avantages et inconvénients certains des avantages et des inconvénients d’autres types de placements immobiliers afin de vous donner une meilleure vue d’ensemble.

première affaire multifamiliale

Multifamilial Plus

Plus de flux de trésorerie

Peut-être que le meilleur pro de la famille multifamiliale est le cash-flow. Comme il existe plusieurs unités, les flux de trésorerie sont plus importants. Il n’y a pas nécessairement un meilleur retour sur investissement, mais plus de trésorerie. Il ya tout simplement plus d’argent qui entre dans votre poche tous les mois car vous avez plus de gens qui vous paient. Une maison unifamiliale, bien qu’elle puisse offrir un meilleur rendement, ne générera généralement pas autant d’argent.

Tout au même endroit

Avec une propriété multifamiliale, il n’y a qu’une seule pelouse. Il n’y a qu’un seul toit. Il peut n’y avoir qu’un seul chauffe-eau ou unité de CVC. Il n’y a qu’un seul endroit où aller en voiture. Il n’y a qu’un seul endroit à vérifier. En résumé, presque tout est contenu, ce qui pourrait vous aider à réduire vos coûts de maintenance et d’exploitation. Les propriétés unifamiliales peuvent être dispersées un peu partout. De plus, ils ont tous les mêmes composants que les propriétés multifamiliales, tels que les toits et les pelouses; il y en a juste plus. 

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Rarement Complètement Vacant

Les locataires déménagent et créent des postes vacants. Mais les propriétés multifamiliales sont rarement totalement vides. Cela signifie qu’il y a toujours de l’argent qui entre, et que quelqu’un est là pour aider à prévenir le vol et le vandalisme. Ce n’est pas le cas avec les propriétés unifamiliales et les vitrines commerciales. Lorsqu’ils sont vacants, ils sont vides, parfois pendant un long moment.

Assez facile à trouver des locataires

Tout le monde a besoin d’un endroit où vivre et, tant que vous investissez dans un quartier décent et que vous avez une propriété décente, vous devriez pouvoir trouver des locataires qui paient un loyer. Faire cela avec d’autres types de propriétés, telles que commerciales, n’est pas toujours aussi facile.

Vivre dans l’une des unités

Vivre dans l’une des unités peut en fait être un avantage considérable, en particulier pour un investisseur débutant. D’une part, vous pouvez obtenir des types de prêts similaires pour des immeubles multifamiliaux plus petits (duplex, triplex et quadplex) que pour des habitations unifamiliales. Cela aide à réduire vos coûts. De plus, si vous habitez dans l’une des unités, vous pouvez compter le revenu de location des autres unités sur votre demande de prêt, ce qui vous aidera à acquérir la propriété.

Multifamilial Contre

Plus difficile à financer

Les propriétés multifamiliales, en particulier celles de cinq logements et plus, sont très différentes des propriétés unifamiliales en matière de financement. Ils sont considérés comme des propriétés commerciales. Le financement peut être plus difficile à obtenir. Des acomptes plus importants sont souvent nécessaires. Les taux d’intérêt sont plus élevés. Les conditions de prêt sont plus courtes et incluent généralement un paiement en ballon. Ces éléments pourraient empêcher certains nouveaux investisseurs d’acquérir des propriétés multifamiliales.

Plus difficile à vendre

Le nombre d’acheteurs pour les propriétés multifamiliales est beaucoup plus petit que celui des propriétés unifamiliales. En outre, presque toutes les personnes qui achètent des propriétés multifamiliales sont des investisseurs qui recherchent une bonne affaire. Donc, à moins que vous n’ayez augmenté les loyers ou ajouté de la valeur, ne vous attendez pas toujours à pouvoir réaliser des gains énormes ou à vous en sortir très rapidement. 

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Plus de problèmes de personnes

Les propriétés multifamiliales viennent avec plus de locataires, et tous ces locataires auront un dénominateur commun: vous. Attendez-vous à ce que le nombre de problèmes de personnes augmente considérablement lorsque vous possédez une propriété multifamiliale. Attendez-vous également à différents types de problèmes de personnes en fonction de votre marché et de la catégorie de biens que vous achetez. Les locataires haut et bas subissent chacun des situations et des problèmes différents.

Expertise en gestion requise

Gérer un investissement immobilier multifamilial est une entreprise. Ce n’est pas passif. Êtes-vous prêt à être un comptable, un entrepreneur, un agent d’application de la loi et un psychologue? Sinon, êtes-vous prêt à engager une société de gestion et à avoir des maux de tête complètement différents?

Le résumé

La multifamille est-elle un bon premier investissement? Peut être. Comme je l’ai dit dans l’ouverture de ce post, cela dépend. Cela dépend de l’investisseur. Cela dépend de leur situation financière. Cela dépend de leur marché. Cela dépend beaucoup de leur expérience des relations interpersonnelles et de la gestion d’une entreprise.

Si vous voulez vraiment vous lancer dans l’investissement multifamilial pour la première fois, avec peu ou pas d’expérience, il est peut-être préférable de commencer modestement. Commencez avec un duplex ou un quadplex. Avec ces types de propriétés, un investisseur peut essayer l’immobilier de plusieurs familles et déterminer s’il s’agit de la solution idéale. Ces propriétés sont généralement plus faciles à acquérir, à financer et à gérer. Ils sont également plus faciles à éliminer au cas où les choses ne fonctionneraient pas.

La multifamille est-elle un bon investissement dès la première fois? Oui. Mais ça dépend.

Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.

 

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